Performance Design & Build

Efektivní výstavba s celkovými minimálními náklady

VARIANTA C

stanovení parametrů s využitím energetického modelu zpracovaného zhotovitelem a ověřeného zadavatelem

Tento přístup k nastavení požadovaných parametrů je vhodný:

  • pro rekonstrukce budov se zdokumentovanou historií skutečných spotřeb energie;
  • pro projekty novostaveb, u kterých jsou architektonické návrhy novostavby součástí nabídek jednotlivých účastníků zadávacího řízení na výběr zhotovitele novostavby za situace, kdy není známa zadaná budoucí podoba budovy.

Důležitým předpokladem je, že účastníci zadávacího řízení budou sami schopni vytvářet na základě svých koncepčních a/nebo architektonických návrhů věrohodné, správné a ověřitelné energetické nebo kalibrační modely, které lze použít jak k určení garantované hodnoty konkrétních cílových parametrů, tak i k jejich následnému ověřování. Zadavatel ve spolupráci s konzultantem v zadání stanoví, které cílové parametry požaduje po budoucím zhotoviteli stanovit, garantovat a za provozu ověřit. Samotný model včetně potřebných číselných vstupů pak definují účastníci zadávacího řízení sami v závislosti na jimi navrhovaném řešení a předkládají jej ve svých nabídkách. U číselných vstupů účastníci stanovují nejen jejich definici, ale i číselné hodnoty u ovlivnitelných (a tedy vlastně garantovaných) parametrů a uvažované rozsahy u neovlivnitelných parametrů. Ilustrativní (nikoliv kompletní nebo konečný) výčet vhodných ovlivnitelných a neovlivnitelných vstupních parametrů je obdobný jako kalibrovaného modelu u Varianty B.

Výstupními parametry navržených modelů pak musí být zadavatelem definované cílové parametry stavby, u kterých zadavatel může stanovit jejich závaznou požadovanou hodnotu. V praxi budou velmi pravděpodobně definovány jiné sady cílových parametrů pro rekonstrukce a jiné pro novou výstavbu.

Stanovení požadovaných cílových parametrů u rekonstrukcí

Nejjednodušším případem jsou rekonstrukce budov, při kterých nedochází ke změně v rozsahu a způsobu jejich užívání, nedochází tedy k žádné přístavbě, ani bourání. Nejčastějšími garantovanými cílovými parametry jsou:

  • úspory energie; a
  • snížení emisí CO2. Ověření dosažení požadovaných parametrů provádí vyškolený energetický specialista podle schválených postupů.

Garance spočívá obvykle v nutnosti každoročně finančně kompenzovat nedosažení ročních garantovaných úspor v plné výši. Naopak pro případ překročení garantovaných hodnot bývá sjednán bonus pro zhotovitele.

Zhotovitel stanovuje garantovanou hodnotu úspory energie a v závislosti na dodaných technologiích a provedených koncepčních změnách a navrhuje i algoritmus pro změření úspor. Do algoritmu vstupují korekční parametry jako venkovní teploty, provozní hodiny jednotlivých prostor a podobně, tedy se jedná o energetický model. Jeho výhodou v tomto případě je, že je známa referenční hodnota spotřeb energie. Referenční hodnota spotřeb energie je vlastně také vzorec, který říká, jakým aktuálním podmínkám (např. venkovním teplotám) odpovídá jaká konkrétní spotřeba energie před rekonstrukcí (stále máme na mysli nikoliv okamžité hodnoty, ale například průměrné měsíční hodnoty). Nemění-li se způsob užití budovy a její obsazenost, lze vstupy typu obsazenost považovat za konstantu, kterou není nutno určovat a na kterou není nutné provádět korekce. Výstupy z takového modelu bývají velmi přesné a objektivně správné.

Období poskytování garancí za úspory trvá sjednanou dobu, obvykle 6 až 12 let, a je rozděleno na odpovídající počet hodnotících období (ideálně kalendářních roků, to není podmínkou). Délka období poskytování garancí může být odvozena od doby návratnosti vložených investičních prostředků. Ověřování splnění garance a související finanční vyrovnání se provádí po skončení každého hodnotícího období a celkový výsledek je uzavřen po skončení celého období poskytování garancí. Podkladem pro ověření jsou hodnotící zprávy vypracované dodavatelem s využitím schváleného a ve smlouvě definovaného algoritmu (energetického modelu).

Garance spočívá obvykle v nutnosti finančně kompenzovat nedosažení ekonomických výkonových parametrů v plné výši. Naopak pro případ překročení garantovaných hodnot bývá sjednán bonus pro zhotovitele.

Základní schéma vybraných činností zadavatele a zhotovitele pro variantu s využitím energetického modelu zpracovaného zhotovitelem pro rekonstrukci

Zadávací řízeníProjektová fázeRealizační fázeOvěřování cílových parametrů v každém hodnotícím období během období poskytování garancí
Vybrané činnosti na straně zadavatele​
Architektonická část
Facility management budovy Provozní program, návrh smluvních podmínek Definovaný dozor pro fáze projektové dokumentace Definovaný dozor pro realizaci stavby Správa budovy, její provozování v souladu v koordinaci s instrukcemi energetického dispečinku dodavatele
Energetická účinnost Vyhodnocení, připomínkování a schválení vítězným účastníkem navrženého energetického modelu
  • Poskytování dat a další součinnosti pro potřeby vyhodnocování úspor (např. kopie faktur dodavatelů energií)
  • Oponentura a schválení hodnotících zpráv
  • Finanční vyrovnání
Vybrané činnosti na straně zhotovitele
Projekční činnost
  • Vypracování celkové koncepce modernizace včetně algoritmu vyhodnocování / energetického modelu
  • Smluvní závazek k parametrům a sankcím při jejich nesplnění


Projektová dokumentace dle vyhlášky 499/2006 Sb. Autorský dozor
  • Vzdálený dozor při řízení TZB pro právu budovy
  • Optimalizace provozních režimů, nastavování regulačních křivek, a podobně
  • Vyhodnocování splnění garance s použitím energetického modelu, předkládání hodnotících zpráv
  • Návrhy na další zlepšování
  • Uhrazení případných kompenzací /sankcí při nesplnění garance
Realizace stavby Realizace dle projektové dokumentace
Energetický management

Poznámka: Pro uvedené základní schéma vybraných činností zadavatele a zhotovitele uvažujeme s variantou tzv. pokročilého modelu, kdy dodavatel poskytuje službu energetického managementu, ale facility management si provozovatel / vlastník budovy zajišťuje sám (pro komplexní model není obtížné základní schéma upravit).

Stanovení požadovaných parametrů u novostavby nebo přestavby

Tento případ klade největší nároky na znalosti a kvalifikaci odborných poradců zadavatele, ale také – a to zejména – i na odbornost zhotovitele. Architektonická studie budovy ani na ni navazující studie proveditelnosti nebo dokumentace pro územní rozhodnutí nejsou k dispozici, a tedy hmotové a dispoziční řešení není dáno a musí být navrženo účastníky v zadávacím řízení. Členem řešitelského týmu na straně zhotovitele je tak i architekt. Při správném zvládnutí celého procesu a za předpokladu dostatečných znalostí a motivace zúčastněných potenciálních zhotovitelů může zadavatel očekávat nejvyšší možnou kvalitu obdržených návrhů, které jsou současně nabídkami na realizaci. To vyváží vyšší nároky na administraci zadávacího řízení. Jestliže náklady životního cyklu plynoucí ze stupně dosažené energetické efektivnosti jsou v soutěži hodnoceny srovnatelnými vahami jako architektonický návrh, je architekt nucen úzce spolupracovat s energetickým specialistou a projektantem. Při navrhování budovy a při tvorbě nabídky musí celý tým myslet provozně ekonomicky.

Na základě zadavatelem definovaných základních požadavků na funkci musí účastníci zadávacího řízení v rámci nabídky vytvořit architektonický návrh stavby a návrh instalovaných technologií pro zajištění kvality vnitřního prostředí. Dále musí každý účastník zadávacího řízení vytvořit vlastní energetický model, na základě kterého může vypočítat/odborně odhadnout a nabídnout zadavatelem požadované cílové parametry. Požadované cílové parametry budou použity pro hodnocení ekonomické výhodnosti nabídek. Každý účastník zadávacího řízení musí navrhnout objektivní a ověřitelný postup a výpočtový algoritmus pro budoucí měření skutečně dosažených hodnot.

Protože zde nejsou k dispozici žádné referenční hodnoty spotřeb, ani zaběhnutý provoz, pracuje se při sestavení modelu i algoritmu s projektovanými vstupy. Vstupy typu obsazenost stavby (budovy) není v tomto případě vhodné považovat za neměnné konstanty. Algoritmus vyhodnocení by měl obsahovat objektivní korekční vzorce pro případ, že během ověřování dosažených parametrů nebudou všechny takové proměnné na projektované hodnotě. V opačném případě by zhotovitel riskoval, že nebude schopen prokázat splnění požadovaných parametrů za každé provozní situace.

Zadavatel tedy vybírá z více komplexních návrhů, to je velká výhoda. Zároveň toto ale klade vyšší nároky na odbornost expertního týmu zadavatele. Základem zadání pro architektonický návrh jsou jasně a srozumitelně definované požadavky na funkci budoucí budovy a zodpovězení minimálně těchto otázek:

  • K čemu bude budova sloužit?
  • Kolik v ní bude pracovat/pobývat lidí v jakých profesích?
  • Jaké jsou požadavky např. na kanceláře a jiná pracoviště nebo provozy?
  • Jaké jsou požadavky na vybavenost, komunikační návaznosti a podobně?

Takové požadavky definuje každý investor pro svůj investiční záměr. Zadávací řízení tak v sobě obsahuje prvky architektonické soutěže, při které je potřeba dodržet pravidla ČKA. Architektonickou část návrhu a další kvalitativní kritéria hodnotí komise složená z odborníků včetně architektů, návrhy umístěné na prvním až pátém místě by měly být finančně odměněny, a podobně. Definované požadavky ze strany zadavatele mohou být rozpracovány velmi podrobně v textové a grafické podobě. Textová část může například obsahovat i požadavky na standardy a provedení konkrétních prostor, graficky mohou být například vyjádřeny názvy a určení budoucích specifických prostor včetně komunikačních návazností.

Nový rozměr nároků na odbornost expertního týmu zadavatele je dán potřebou definovat požadované paramenty a na ně navázaná hodnotící kritéria tak, aby podle nich mohli účastníci zadávacího řízení vytvářet vyhovující architektonické návrhy a na jejich základě věrohodné a ověřitelné energetické modely a vyhodnocovací algoritmy. Ty mohou úplně nebo částečně využívat i specializované SW pro vytváření energetických průkazů navrhovaných budov, jako je například SW Energie 2016. Zadavatel sám modely ani algoritmy v tomto případě nesestavuje, pouze definuje požadavky a okrajové podmínky. V tom je jistá úleva. Musí však být schopen nastudovat vyhodnocovací algoritmy navrhované účastníky zadávacího řízení, musí jim porozumět a případně musí umět definovat požadavky na jejich úpravu, pokud shledá, že nejsou dostatečně věrohodné a objektivní.

Nejčastějšími požadovanými cílovými parametry standardně budou:

  • roční spotřeba energie na vytápění;
  • roční spotřeba energie na chlazení; a
  • roční spotřeba energie na osvětlení při stanovených vnitřních teplotách, provozní době a za plnění požadovaných parametrů kvality vnitřního prostředí.

Tyto spotřeby bude nutno nezávisle měřit. Model i výsledek, stejně jako potřebný způsob a rozsah instalovaného podružného měření, jsou závislé na tom, které spotřebiče budou zahrnuty do měřené spotřeby a monitorování (příklad: do roční spotřeby energie na chlazení může být zahrnut jen chladící stroj/tepelné čerpadlo, anebo i pohony regulačních ventilů a ventilátorů VZT).

Měly by být zahrnuty všechny spotřebiče, které jsou potřebné pro udržování předepsané/požadované kvality vnitřního prostředí a model by měl umět provádět korekce na sadu základních neznámých (venkovní teplota, % obsazenosti, provozní a mimoprovozní doba a podobně). Tyto korekce není nutné provádět průběžně, dostatečné je sestavit model i metodiku vyhodnocení na průměrných měsíčních hodnotách.

Období poskytování garancí dosažení smluvních výkonových parametrů trvá sjednanou dobu, obvykle 5 až 15 let, a je rozděleno na odpovídající počet hodnotících období (ideálně kalendářních roků, to není podmínkou). Ověřování splnění garance a související finanční vyrovnání se provádí po skončení každého hodnotícího období a celkový výsledek je uzavřen po skončení celého období poskytování garancí. V případě použití kalibračního modelu navrženého dodavatelem a schváleného zákazníkem je vhodné zahájit období poskytování garancí až po provedení kalibrace modelu, nejpozději 3 roky od uvedení do provozu. Podkladem pro ověření jsou hodnotící zprávy vypracované zhotovitelem s využitím schváleného a ve smlouvě definovaného algoritmu (energetického nebo kalibračního modelu).

Garance spočívá obvykle v nutnosti každoročně finančně kompenzovat nedosažení ročních hodnot ekonomických výkonových parametrů v plné výši. Naopak pro případ překročení garantovaných hodnot bývá sjednán bonus pro zhotovitele. Nedoporučujeme aplikovat jednorázovou sankci přepočtenou na dobu životnosti budovy, lepší je dát zhotoviteli možnost doinvestovat budovu a zlepšit její provozní výkonnost.

Základní schéma vybraných činností zadavatele a zhotovitele pro variantu s využitím energetického modelu zpracovaného zhotovitelem pro novou výstavbu

Zadávací řízeníProjektová fázeRealizační fázeOvěřování cílových parametrů v každém hodnotícím období během období poskytování garancí
Vybrané činnosti na straně zadavatele​
Architektonická část Definice požadavků na výkon a funkci, definice hodnotících kritérií Definovaný dozor pro fáze projektové dokumentace Definovaný dozor pro realizaci stavby
Facility management budovy Provozní program, návrh smluvních podmínek Správa budovy, její provozování v souladu v koordinaci s instrukcemi energetického dispečinku dodavatele
Energetická účinnost Vyhodnocení, připomínkování a schválení vítězným účastníkem navrženého energetického modelu
  • Poskytování dat a další součinnosti pro potřeby vyhodnocování úspor (např. kopie faktur dodavatelů energií)
  • Oponentura a schválení hodnotících zpráv
  • Finanční vyrovnání
Vybrané činnosti na straně zhotovitele
Architektonická část Vypracování architektonického návrhu Autorský dozor Autorský dozor
Projekční činnost
  • Vypracování celkové koncepce modernizace včetně algoritmu vyhodnocování / energetického modelu
  • Smluvní závazek k parametrům a sankcím při jejich nesplnění


Projektová dokumentace dle vyhlášky 499/2006 Sb.
  • Vzdálený dozor při řízení TZB pro právu budovy
  • Optimalizace provozních režimů, nastavování regulačních křivek, a podobně
  • Vyhodnocování splnění garance s použitím energetického modelu, předkládání hodnotících zpráv
  • Návrhy na další zlepšování
  • Uhrazení případných kompenzací /sankcí při nesplnění garance
Realizace stavby Realizace dle projektové dokumentace
Energetický management

Poznámka: Pro uvedené základní schéma vybraných činností zadavatele a zhotovitele uvažujeme s variantou tzv. pokročilého modelu, kdy dodavatel poskytuje službu energetického managementu, ale facility management si provozovatel / vlastník budovy zajišťuje sám (pro komplexní model není obtížné základní schéma upravit).